Рефинансирование

Мы упомянули о рефинансировании, и, поскольку ставка рефинансирования будет определяющим фактором ценообразования на рынке жилья в скором времени, необходимо остановиться на нем поподробнее.

В последнее время в России получили развитие различные формы рефинансирования ипотечных кредитов, включая целевые кредитные линии международных донорских организаций (что доступно очень немногим), продажу кредитов инвестору (в рублях - Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, в валюте - частным банкам, желающим инвестировать средства в ипотечные активы), выпуск облигаций (что, как правило, требует дополнительных гарантий).

По-видимому, несмотря на все сложности, скоро появится первый эмитент ипотечных ценных бумаг, выпущенных в рамках одноименного закона. Все больший интерес проявляется к использованию паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также привлечению средств таких нуждающихся в надежных инструментах накопления инвесторов, как негосударственные пенсионные фонды и другие институты. Среди этого разнообразия все же неясно, сформируется ли эффективный рынок инвестиций в эту сферу и появится ли выбор надежных схем и инструментов.

Наша экономика еще слишком слаба для того, чтобы о новых веяниях мы могли делать самостоятельные выводы, а как обстоят дела с рефинансированием за рубежом? В Великобритании до сих пор основной источник для ипотеки - средства, привлекаемые через депозитарные институты, коммерческие банки и building societies 1, хотя в последние годы возрастает роль секьюритизации 2 ипотечных кредитов.

1 Building societies (англ.) - строительные объединения.

2 Секьюритизация (от англ. secure - сохранный) - использование особых рыночных механизмов для повышения безопасности ипотечных кредитов и средств, привлеченных для их финансирования.

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств в ипотеку. Приведенная ниже классификация не означает, что в конкретных странах применяется только одна из перечисленных схем. Как правило, модели рефинансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, развиваются и изменяются их основные финансовые инструменты и механизмы, роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков.

Прежде всего следует выделить модели рефинансирования, различающиеся источниками привлекаемых ресурсов:

1) с финансового рынка через вклады и депозиты;

2) с рынка капиталов через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Основные модели рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов:

1. Универсальные банки. Коммерческие банки осуществляют широкий спектр банковских операций, привлекая ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты физических и юридических лиц, долговые ценные бумаги и т. п. Основное преимущество универсальных банков - диверсификация активов, возможность варьирования уровня доходности по различным операциям, использование разнообразных инструментов для хеджирования рисков и обеспечения финансовой устойчивости. Основная проблема, возникающая при ипотечном кредитовании, - необходимость согласования долгосрочных активов и, как правило, краткосрочных пассивов, что определяет ликвидность банков в различные периоды.

2. Контрактные жилищные сбережения. Это разновидность депозитной модели, предполагающая привлечение специализированными институтами на договорной (контрактной) основе долгосрочных жилищных сбережений граждан и предоставление вкладчикам жилищных ипотечных кредитов. Реализация данной модели осуществляется различными способами: работает в режиме полностью замкнутого цикла финансовых потоков (как, например, строительные сберегательные кассы в Германии), относительно закрытого типа (строительные объединения в Великобритании), в форме специальных жилищно-накопительных программ (во Франции) и полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США).

3. Специализированные ипотечные банки. Ипотечные банки - это специализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.

4. Вторичный рынок ипотечных кредитов. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов. Эта модель получила наибольшее развитие в США, Австралии, Великобритании, а также ряде стран Азии и Латинской Америки. В ее рамках первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному оператору вторичного рынка ипотечных кредитов либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом.

Таким образом, у российской экономики есть практические примеры удачного процесса рефинансирования в других странах, и в случае если будущая российская модель рефинансирования будет создана с учетом особенностей нашей экономики, ипотечное кредитование переживет небывалый расцвет, связанный с существенным понижением процентных ставок по кредитам и упрощением процедуры выдачи кредита банками.

Систему рефинансирования кредиторов планируется осуществлять через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, то есть через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно было создано Правительством РФ в 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом. Основное уставное направление деятельности АИЖК - обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Задачи Агентства определены Постановлениями Правительства РФ Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию; Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО АИЖК, уставом, бизнес-планом Агентства. Целями Агентства являются:

1) создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

2) обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

3) создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

4) создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

5) формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

В идеале деятельность Агентства должна охватить все регионы России.

Для этого должна развиваться сеть региональных операторов и обеспечиваться возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

С начала выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов по стандартам Агентства расширилась и активно начала функционировать созданная АИЖК общефедеральная система рефинансирования ипотечных кредитов.

Общая схема рефинансирования ипотечных кредитов должна выглядеть следующим образом.

На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным специально созданным для этой цели организациям - операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). Тогда заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции.

Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные отвечают установленным требованиям и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе необходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотношений.

Агентство периодически проводит выборочные проверки ипотечных кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены кредиты, не соответствующие установленным требованиям и стандартам, кредитор обязан либо исправить нарушение, либо выкупить кредиты или закладные. В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию.

Агентство устанавливает обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств (кредитная история), наличие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества.

В рамках договора доверительного управления кредитор обеспечивает контроль за своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов. Механизм доверительного управления приобретенными правами требования по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентств, так как эти права требования не будут входить в состав имущества, составляющего конкурсную массу.

Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность, что обеспечивает действенный контроль за операциями агентств и кредиторов со стороны Банка России.

Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.

Эта модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, основные участники ипотечного рынка - это лица, наделенные следующими функциями:

1) банки - первичные кредиторы; они осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

2) региональные операторы; выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;

3) агентство; выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки, с целью последующего выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

При этом страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности (риска утраты права собственности)), а оценочные компании, соответственно, производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Система ипотечного кредитования, разработанная и внедренная Агентством, представляет собой двухуровневую структуру, предусматривающую рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны, по единым стандартам. Цель рефинансирования - формирование платежеспособного спроса на жилье со стороны населения. Это позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка.

Стандарты разработаны Агентством исходя из анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риелторским и страховым компаниям). На их основании в стране сформирован и во многих регионах страны действует механизм рефинансирования. Правда, единая федеральная система ипотечного кредитования пока отсутствует, но будет создана исходя из той практики, которая формируется ныне.

Зато в 87 субъектах РФ действует единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, АИЖК установлены договорные отношения с 20 страховыми компаниями. А по стандартам Агентства первичными кредиторами выдано 27908 ипотечных кредитов и рефинансировано закладных на сумму 12 млрд. 515 млн. руб.

Исходя из целей, которые ставятся перед АИЖК, а также с учетом того, что оно создано со стопроцентным участием государства, формирование общероссийской системы можно рассматривать как крупнейший государственный бизнес-проект.

 
 
 
 
 
 
 
Импотечное кредитование