Доходы, учитываемые банком при выдаче ипотечного кредита

Одни банки остановятся на предоставленной им информации о доходах в виде заработной платы по основному месту работы. Другие могут учесть также и дополнительные доходы, например от работы по совместительству, от сдачи в аренду квартиры, от банковского процента по денежным вкладам и т. п.

Помимо этого, кредитор обязательно учтет возраст заемщика, его образование, квалификацию, трудовой стаж, активы (дача, машина, гараж, участок, яхта, счета в банках, ценные бумаги), проанализирует рынок труда и зарплат специалистов такого уровня, чтобы выяснить, реален ли серый доход. Все это необходимо банку, чтобы определить платеже - и кредитоспособность заемщика.

Под платежеспособностью имеется в виду ваша способность погасить кредит в условленный срок. Несмотря на то что справка с места работы обязательно будет фигурировать в числе необходимых документов, окончательное решение будет приниматься все-таки не на ее основе. Если при официальной зарплате в полторы тысячи рублей вы состоите в гольфклубе и ездите на Hammer'е, можете быть уверены, что банк отнесется к этому с пониманием.

Кредитоспособность - это ваша возможность своевременно осуществлять платежи для погашения кредита. Банк проверит, насколько аккуратно вы оплачиваете коммунальные услуги, квартирную или арендную плату, своевременно ли платите налоги и выполняете обязательства по кредитам. Если результаты андеррайтинга устроят банк, будет вынесено соответствующее решение. С этого момента у вас есть некоторый срок (он оговаривается в каждом конкретном случае), обычно три-четыре месяца, на поиск квартиры, ее утверждение и заключение сделки.

В США существует система так называемого скоринга: есть вопросник, который предлагается клиенту, за каждый ответ он получает определенное количество баллов, и по итоговой сумме кредитор определяет, с кем он имеет дело. У нас в большинстве банков такие вопросники тоже есть, но вердикт по ним далеко не окончателен: решение принимают люди, и на каком основании они это делают, заемщику знать не нужно. Отказав, банк не станет объяснять причин.

Однако есть некоторые тонкости, которые, возможно, вам помогут. В банках существуют разработанные ими же стоп-листы, т. е. перечни видов деятельности, которые уже сами по себе определяют отказ в ипотечном кредите. У разных кредиторов они разные, но практически никто не даст денег тем, кто занимается сетевым маркетингом (ходящим от двери к двери продавцам гербалайфа, некоторых видов косметики, посуды и т. п.). Очень неохотно кредитуют тех, кто занят в игорном бизнесе.

Весьма осторожно подходят и к тем, у кого собственный бизнес. Банки считают, что предприниматель, прельщенный сравнительно небольшой процентной ставкой, возьмет деньги не на квартиру, а, скажем, для пополнения оборотного капитала. Поэтому владельцев собственного дела проверяют, как правило, гораздо тщательнее, чем наемных работников, и претендуют нередко на ознакомление с совсем уж конфиденциальной информацией, касающейся функционирования бизнеса. Недоверие к предпринимателю как к потенциальному заемщику денежных средств под залог недвижимости порождена еще следующим. Каждый предприниматель выступает от своего имени, он не представляет юридическое лицо с большими оборотами, у него отсутствуют другие учредители, которые могут быть поручителями при получении данного кредита, нет уставного капитала, гарантирующего интересы кредиторов, имущество, которым обладает предприниматель (а не физическое лицо), если даже есть, то мало.

Но если у него заключен договор на аренду торговых площадей или помещения, то он может заложить принадлежащее ему право аренды (при условии, что сам договор аренды заключен на срок более одного года и, соответственно, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.